Kapitalanlage · 5 % AfA · Provisionsfrei

Neubau-Gartenwohnung mit 160 m² eigenem Garten.
+508 €/Monat Cashflow ab Tag eins.

Hochwertige Neubau-Erdgeschosswohnung 2026 in Nürnberg-Eibach. 125 m², 4 Zimmer, eigener Garten, Terrasse, Energieklasse A+, Viessmann-Wärmepumpe. Sofort vermietbar. Direkt vom Eigentümer.

125 m²Wohnfläche
4Zimmer
160 m²Eigener Garten
5 %degressive AfA
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Warum diese Wohnung

Sechs Argumente für Investoren

Eine Kapitalanlage rechnet sich nicht durch Versprechen, sondern durch Zahlen. Hier sind sie.

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5 % degressive AfA

Gemäß § 7 Abs. 5a EStG – deutlich mehr als die lineare AfA. 33.728 € im 1. Jahr absetzbar (bei 90 % Gebäudeanteil) = 2.810,62 € pro Monat.

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+508 €/Monat positiver Cashflow

Rechnerisch +508,45 € Cashflow bei 10 % EK und 42 % Grenzsteuersatz. Plus 843 €/Monat Vermögensaufbau durch die Tilgung. Gesamtvorteil: 1.351,64 €/Monat.

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Eigener Garten · 160 m²

Erdgeschosswohnung mit überdachter Terrasse und privatem Gartenanteil. Das wertvollste Renditekriterium in Eibach – und der Grund, warum diese Wohnung schneller vermietet ist als andere.

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Energieklasse A+

Viessmann Vitocal 250-A Wärmepumpe. Niedrige Nebenkosten = zufriedene Mieter, geringe Fluktuation. In Eibach auch bei Nachmietersuche der entscheidende Faktor.

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Sofort vermietbar

Neubau 2026, bezugsbereit. Kein Baurisiko, kein Leerstand, keine Bereitstellungszinsen, kein Warten. Marktmiete 19 €/m² = 2.375 € Kaltmiete pro Monat.

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Provisionsfrei

Sie sparen ca. 35.666 € Maklerprovision (4,76 %) – Kauf direkt vom Eigentümer und Bauherrn. Eigenkapital, das Sie in die Tilgung stecken können.

Das Objekt

Gartenwohnung im Erdgeschoss. Neubau 2026.

Diese 125 m² große Erdgeschosswohnung mit 4 Zimmern bietet, was auf dem Nürnberger Mietmarkt fast nicht mehr zu finden ist: eine hochwertige Neubauwohnung mit eigenem Garten. Hohe Decken, lichtdurchfluteter offener Wohn- und Essbereich, bodentiefe Fenster, großzügige überdachte Terrasse mit direktem Zugang zum ca. 160 m² privaten Garten.

Massivbauweise, dreifach verglaste Fenster, Fußbodenheizung per App, Viessmann-Wärmepumpe, Echtholzparkett, Smart-Home-Komponenten. Ein Neubau, der nicht nach Standard aussieht – und auch nicht so funktioniert.

Der Steuervorteil

5 % degressive AfA – über 2.800 € monatlich absetzbar.

Als Neubau 2026 qualifiziert sich diese Wohnung bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen für die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a i.V.m. Abs. 5b EStG. 5 % vom Gebäudewert im 1. Jahr, danach weitere 5 % vom Restwert.

Konkret: 33.728 € Abschreibung im ersten Jahr (bei 90 % Gebäudeanteil) = 2.810,62 € pro Monat. Bei 42 % Grenzsteuersatz sind das rund 14.166 € reale Steuerersparnis nur aus der AfA. Inklusive absetzbarer Finanzierungszinsen summiert sich die Ersparnis im 1. Jahr auf ca. 12.678 € (1.056,50 €/Monat) – direkt realisierbar über die Lohnsteuer-Ermäßigung.

Das Wohnen

Offener Grundriss. Garten-Zugang. 4 Zimmer.

Der offene Wohn-/Ess-/Küchenbereich bildet das Herzstück – bodentiefe Schiebetüren öffnen sich direkt zur überdachten Terrasse und zum Garten. Platz für Esstisch, große Sofalandschaft, offene Küche. Ein Grundriss, der sich in Eibach besonders schnell und nachhaltig vermieten lässt.

Drei weitere Zimmer bieten Flexibilität: Elternschlafzimmer, Kinderzimmer, Homeoffice oder Gästezimmer. Plus Hauptbad mit Wanne und begehbarer Regendusche sowie separates Gäste-WC im Eingangsbereich.

Garten & Terrasse

Das Argument, das Mieter überzeugt.

Wer in Nürnberg eine Neubauwohnung mit eigenem Garten sucht, wird fündig: Hier. Ca. 160 m² privater Gartenanteil, eingefriedet mit Lärchenholz-Zaun, direkt an der überdachten Terrasse mit Lärchenholz-Unterzug. Platz für Esstisch, Lounge, Pflanzen – und die Palmen, die schon da stehen, bleiben.

Für Kapitalanleger bedeutet das: Diese Wohnung hat auf dem Markt ein Alleinstellungsmerkmal, das sonst nur Reihenhäuser bieten. Fluktuation fällt, Mietausfallrisiko sinkt, Wiedervermietbarkeit steigt.

Fakten

Die Eckdaten im Überblick

749.500 €Kaufpreis
125 m²Wohnfläche
4Zimmer
160 m²Eigener Garten
2026Baujahr
A+Energieklasse
ErdgeschossLage im Haus
~2.375 €Marktmiete kalt/Monat
WärmepumpeViessmann Vitocal 250-A
SofortBezugsfertig
Der Cashflow

Wie diese Wohnung Ihr Vermögen aufbaut.

Alle Zahlen aus der Modellrechnung für das erste Jahr. Annahmen: 10 % Eigenkapital, 3,7 % Zins, 1,5 % Tilgung, 42 % Grenzsteuersatz, 90 % Gebäudeanteil, Kaltmiete 19,0 €/m².

Stufe 1 · Nur AfA 1.180 € monatliche Steuerersparnis
Stufe 2 · AfA + Zinsen − Miete 1.056 € monatliche Steuerersparnis
Stufe 3 · + nicht umlegbare NK ~1.096 € monatliche Steuerersparnis

Modellrechnung im 1. Jahr (10 % EK)

Kaufpreis749.500 €
Eigenkapital (10 %)74.950 €
Darlehen (90 %)674.550 €
Zinssatz p.a. / Tilgung p.a.3,7 % / 1,5 %
Annuität−2.923,05 €/Monat
Prognostizierte Kaltmiete (19,0 €/m²)+2.375,00 €/Monat
Steuerersparnis (AfA + Zinsen − Miete, 42 %)+1.056,50 €/Monat
Cashflow rechnerisch+508,45 €/Monat
Zusätzlicher Vermögensaufbau durch Tilgung+843,19 €/Monat

Unverbindliche Modellrechnung. Die Höhe der tatsächlichen Steuerersparnis hängt von Ihrer individuellen Steuersituation ab. Über einen Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung (§ 39a EStG) lässt sich der Vorteil bereits monatlich über die Gehaltsabrechnung realisieren (i.d.R. ab dem auf die Anschaffung folgenden Kalenderjahr). Steuerliche Beratung empfohlen.

In 10 Jahren ca. 270.672 € abgeschrieben (≈ 40 % des Gebäudewerts).

Ihre Altersvorsorge

Eine Wohnung. Drei Lebensphasen.

Was aus Ihrer Kapitalanlage in 10, 20, 30 Jahren wird – in ruhigen Zahlen erzählt.

Jahr 1–10

AfA-Phase: Steuern sparen

Bis zu 14.166 € jährliche Steuerersparnis durch die 5 %-degressive AfA. Nach 10 Jahren sind ca. 270.672 € (ca. 40 % des Gebäudewerts) abgeschrieben. Kumulierte Steuerersparnis nach 10 Jahren: ca. 90.986 €. Der Cashflow ist positiv – Ihre Einkommensteuer sinkt, Ihre Rücklagen wachsen.

Jahr 10–25

Tilgungsphase: Vermögen wächst

Durch die Tilgung fließen monatlich rund 843 € in Ihren Vermögensaufbau – über 10.100 € pro Jahr. Die Wohnung gehört zu immer größerem Anteil Ihnen selbst. Inflationsnahe Mietsteigerungen wandern 1:1 in Ihren Cashflow. Nach 10 Jahren: Nettovermögen 404.678 € bei nur 74.950 € eingesetztem Eigenkapital.

Ab Jahr 25

Rentenphase: Miete als Zusatzeinkommen

Das Darlehen ist getilgt. Die monatliche Miete (abzüglich Hausgeld) landet netto auf Ihrem Konto – als private Zusatzrente, die sich mit der Inflation mitbewegt. Gleichzeitig haben Sie einen Vermögenswert, der vererbt oder von den Kindern bezogen werden kann.

Wertentwicklung und Mietentwicklung sind Prognosen (2,5 % p.a. Wertsteigerung unterstellt). Keine Garantie. Steuerliche Beratung empfohlen.

Die Ausstattung

Hochwertig bis ins Detail

Keine Kompromisse. Jedes Detail mit Blick auf Qualität, Vermietbarkeit und niedrige Nebenkosten ausgewählt.

Bauweise & Energie

  • Massivbauweise
  • Dreifach verglaste Fenster (weiß/Anthrazit)
  • Viessmann Vitocal 250-A Wärmepumpe
  • Fußbodenheizung, per App steuerbar
  • Dezentrale Lüftungsanlage
  • Dacheindeckung mit Flachziegeln
  • Energieeffizienzklasse A+

Smart Home & Sicherheit

  • Elektrische Aluminium-Rollläden per App & Fernbedienung
  • ABUS-Sicherheitspaket, Video-Sprechanlage
  • Multimedia-Hub, Netzwerkdosen in jedem Aufenthaltsraum
  • 3-adrige Elektroleitungen, FI-Schalter, Unterverteiler
  • Schallschutz-Wohnungseingangstür (Klimaklasse 3)
  • Wärmedämmende Haustüre in Anthrazit

Wohnen & Bad

  • Echtholzparkett und hochwertige Fliesen
  • Helle, fein gespachtelte Wände
  • Vollspan-Zimmertüren, schwarze Türdrücker
  • Hauptbad: Wanne + begehbare Regendusche
  • Separates Gäste-WC
  • LED-Spiegel mit Anti-Beschlag-Funktion
  • Bodentiefe Fenster Richtung Garten

Garten & Außenbereich

  • Ca. 160 m² eigener Garten
  • Überdachte Terrasse mit Lärchenholz-Unterzug
  • Lärchenholz-Sichtschutzzaun
  • Bepflanzung inklusive Palmen
  • Diverse Außenlichter & Spots
  • 5 Jahre Neubau-Gewährleistung
Die Lage

Nürnberg-Eibach – gefragte Lage, stabile Mieter.

Eibach ist einer der beliebten Wohnstadtteile Nürnbergs: ruhige Atmosphäre, ausgezeichnete Infrastruktur, gute Verkehrsanbindung. Eine Lage, in der Neubau-Gartenwohnungen schneller vermietet sind als das Schild steht.

Lage Eibach
  • EinkaufenSupermärkte, Bäckereien & Apotheken fußläufig
  • Schulen & KitasGrundschulen und weiterführende Schulen im Stadtteil
  • ÖPNVNächste Haltestelle wenige Gehminuten entfernt
  • VerkehrA73 und B4 in kurzer Fahrzeit, Nürnberg & Fürth schnell erreichbar
  • NaherholungGrünflächen, Spielplätze, Rad- und Spazierwege
  • GastronomieCafés und Restaurants in Gehweite
Für wen diese Wohnung gemacht ist

Eine Kapitalanlage für Investoren mit Anspruch.

Für Kapitalanleger, die rechnen können

Sie wissen, dass Rendite nicht aus Prospekten kommt, sondern aus soliden Zahlen. Hier bekommen Sie beides: ein energetisch modernes Neubauobjekt ohne Sanierungsrisiko – und die volle degressive AfA, die diese Bauperiode so attraktiv macht. 5 % Abschreibung, 19 €/m² Marktmiete, 160 m² Garten als nahezu unerreichbares Alleinstellungsmerkmal im Neubau-Segment.

Für Steueroptimierer und Vermögensaufbauer

Heute vermieten, in 10 Jahren steuerfrei verkaufen (§ 23 EStG) oder weiterhalten als private Zusatzrente. Bei prognostizierter Wertsteigerung von 2,5 % p.a.: Nach 10 Jahren Nettovermögen 404.678 € auf 74.950 € eingesetztes Eigenkapital – steuerfrei. Kapitalanlage mit echter Ausstiegs- und Nutzungsoption.

Aus erster Hand

Warum diese Wohnung so gebaut wurde.

„Ich baue Wohnungen, die ich selbst anmieten oder kaufen würde. Wer das für eine Kapitalanlage tut, muss sich keine Sorgen um die Nachfrage machen."

Die Höchstädter Straße 7 ist ein Architektenhaus, individuell geplant, in Massivbauweise errichtet – nichts von der Stange. Die Wohnung ETW 01 ist die Erdgeschoss-Gartenwohnung mit dem größten Grundriss und dem einzigen eigenen Gartenanteil im Haus. Bei der Ausstattung habe ich auf hochwertige Materialien besonderen Wert gelegt: Viessmann-Wärmepumpe, dreifach verglaste Fenster, Echtholzparkett, ABUS-Sicherheitspaket, Smart-Home per App.

Diese Wohnung ist bestens zur Kapitalanlage geeignet, da Neubau-Gartenwohnungen in Nürnberg zur Seltenheit gehören. Mieter, die einmal einziehen, bleiben. Für Sie als Investor heißt das: stabile Mieteinnahmen über Jahre, geringe Fluktuation, hohe Wiedervermietbarkeit.

Fragen zum Steuerthema, zur Mietprognose oder zur Bauqualität? Rufen Sie direkt durch oder schreiben Sie uns. Zukünftig sind wir auch per WhatsApp erreichbar.

Manuel Back Bauherr & Eigentümer · Geschäftsführer Ingenieurbüro Back GmbH
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Alle Zahlen. Alle Details.

Hochauflösende Bilder, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Teilungserklärung, Ausstattungsliste sowie die ausführliche 5-seitige Kapitalanlage-Berechnung mit AfA-Ersparnis, Cashflow-Analyse, Lohnsteuerermäßigung und Vermögensentwicklung. Kostenlos und unverbindlich als PDF.

Häufige Fragen

Was Sie als Investor wissen möchten

Ist die Wohnung wirklich schon bezugsfertig?

Ja. Die Wohnung ist komplett fertiggestellt und wird erstmalig vermarktet. Sie kann direkt vermietet oder bezogen werden – kein Baurisiko, keine Verzögerungen, keine Bereitstellungszinsen.

Wie funktioniert die 5 % degressive AfA?

Als Neubau 2026 qualifiziert sich das Objekt bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen (u.a. rechtswirksamer Kaufvertrag im Begünstigungszeitraum, Anschaffung bis Ende des Jahres der Fertigstellung) für die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a i.V.m. Abs. 5b EStG. 5 % vom Gebäudewert im 1. Jahr (= 33.728 € bei 90 % Gebäudeanteil), danach weitere 5 % vom Restwert. Nach 10 Jahren sind etwa 40 % des Gebäudewerts (ca. 270.672 €) abgeschrieben. Kaufpreisaufteilung (Grund/Boden vs. Gebäude) im Einzelfall zu ermitteln.

Warum ist die Wohnung provisionsfrei?

Sie kaufen direkt vom Eigentümer und Bauherrn. Kein Makler dazwischen, keine Maklerprovision. Das spart Ihnen bei einem Kaufpreis von 749.500 € ca. 35.666 € (4,76 %) – Eigenkapital, das Sie direkt in Tilgung oder eine zweite Wohnung stecken können.

Wie hoch ist die realistische Mieteinnahme?

Marktmiete ca. 19,0 €/m² Kaltmiete, entspricht 2.375 €/Monat (= 28.500 €/Jahr). Gartenwohnungen mit Neubaustandard sind in Eibach gefragt und erzielen am oberen Ende der Vergleichsmieten. Aktuelle Vergleichsmieten stellen wir Ihnen auf Wunsch zusammen.

Wie läuft die Lohnsteuer-Ermäßigung?

Mit dem Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung (§ 39a EStG) können Sie den Steuervorteil bereits monatlich über die Gehaltsabrechnung realisieren – statt auf die Jahressteuererklärung zu warten. Ihr Steuerberater ermittelt den voraussichtlichen Werbungskostenüberschuss (ca. 31.311 € im 1. Jahr: AfA 33.728 € + Zinsen 24.958 € + Kosten 1.125 € − Miete 28.500 €). Das Finanzamt trägt den Freibetrag in die ELStAM ein, Ihr Arbeitgeber berücksichtigt ihn bei jeder Gehaltsabrechnung. Ergebnis: ca. 1.096 € mehr netto pro Monat. Hinweis: Bei Neuerwerb i. d. R. ab dem Folgejahr.

Welche Gewährleistung gibt es?

Als Neubau erhalten Sie die volle gesetzliche Neubau-Gewährleistung von 5 Jahren auf das Bauwerk und die Ausstattung. Zusätzlich sind alle Gewerke (Elektriker, Fliesenleger, Sanitär) zeitnah verfügbar – falls nach Übergabe noch etwas angepasst werden muss.

Sind Änderungswünsche noch möglich?

Ja. Kleinere Änderungen – etwa Anpassungen an Beleuchtung, Sanitärdetails, TV-Wandhalterungen oder zusätzliche Elektrik – sind nach Absprache im Kaufpreis inbegriffen. Größere Änderungen sind selbstverständlich ebenfalls machbar und werden von uns komplett organisiert. Details besprechen wir gerne persönlich bei der Besichtigung.

Wie läuft der Kauf ab?

1. Exposé und Kapitalanlage-PDF anfordern und prüfen. 2. Besichtigung vereinbaren. 3. Finanzierung klären (gerne empfehlen wir bewährte Bankpartner). 4. Notartermin vereinbaren. 5. Kaufvertrag und Übergabe. Auf Wunsch übernehmen wir auch die Mietersuche für Sie.

Wann kann ich die Wohnung besichtigen?

Wir vereinbaren individuelle Termine – auch abends und am Wochenende. Melden Sie sich einfach unter 0176 44432068 oder über das Formular.

Ihr Kontakt

Sichern Sie sich Ihre Kapitalanlage.

Rufen Sie uns direkt an oder schreiben Sie eine kurze Nachricht – wir vereinbaren zeitnah einen individuellen Besichtigungstermin und senden Ihnen vorab das Kapitalanlage-PDF.

Manuel Back
Geschäftsführer Ingenieurbüro Back GmbH
📞 Anrufen: 0176 44432068 Besichtigung anfragen

Objekt-Nr. OM-445300 · Höchstädter Straße 7, ETW 01 · 90451 Nürnberg-Eibach